Calcolatore di Affordabilità della Casa
I prestatori ipotecari non considerano ciò che “senti” di poter spendere; calcolano i rapporti debito-reddito rispetto a soglie specifiche. Questo calcolatore applica le stesse regole — DTI front-end, DTI back-end, acconto, tasse e assicurazione — per trovare il prezzo massimo di acquisto che un prestatore è probabile approvi, e una cifra conservativa che mantiene il tuo pagamento mensile sotto il 28% del reddito lordo.
Come stimare ciò che puoi permetterti
-
1
Inserisci il reddito lordo familiare
Mensile o annuale, prima delle tasse. Includi solo il reddito che puoi documentare su buste paga o dichiarazioni fiscali.
-
2
Aggiungi i debiti mensili esistenti
Prestiti auto, prestiti studenteschi, minimi delle carte di credito e altri debiti ricorrenti contano per il DTI back-end.
-
3
Imposta acconto e tasso
Includi eventuali crediti del venditore e un tasso ipotecario attuale realistico per il tuo livello di credito.
-
4
Aggiungi tasse, assicurazione, HOA
L'aliquota fiscale sulla proprietà, l'assicurazione per i proprietari di casa e le spese HOA contano tutte nel calcolo PITI del prestatore.
-
5
Rivedi i due numeri
Il prezzo massimo approvato (limite del prestatore) e il prezzo confortevole (regola del 28%) vengono affiancati.
Le regole DTI utilizzate dai prestatori
L’underwriting convenzionale negli Stati Uniti segue due rapporti debito-reddito, spesso scritti come “28/36”.
| Rapporto | Obiettivo | Cosa misura |
|---|---|---|
| DTI front-end | 28% | Pagamento abitativo (PITI) ÷ reddito lordo mensile |
| DTI back-end | 36-43% | Tutti i pagamenti dei debiti ÷ reddito lordo mensile |
- I prestiti conformi di Fannie Mae e Freddie Mac consentono fino al 45-50% di DTI back-end con credito e riserve solidi.
- I prestiti FHA tipicamente si fermano al 43% di DTI back-end, a volte 50% con fattori compensativi.
- I prestiti VA utilizzano un test di reddito residuo invece di un limite DTI rigoroso.
Componenti PITI
- Principale e Interessi: il pagamento ipotecario ammortizzato.
- Tasse: tassa annuale sulla proprietà divisa per 12.
- Insurance: assicurazione per i proprietari di casa più PMI se l’acconto è inferiore al 20%.
Un esempio pratico
Reddito lordo familiare $120,000/anno = $10,000/mese. Al 28% front-end, massimo PITI = $2,800. Con un tasso ipotecario del 7%, 1.1% di tassa sulla proprietà, $1,500/anno di assicurazione, 20% di acconto:
- Budget mensile per principale e interessi ≈ $2,800 − $230 (tassa) − $125 (assicurazione) = $2,445
- $2,445 al 7% per 30 anni = ~$367,000 prestito
- Più 20% di acconto = ~$459,000 casa
Uno scenario di acconto del 10% aggiunge PMI di circa $150/mese, riducendo il prezzo accessibile di circa $25,000.
Costi nascosti che gli acquirenti trascurano
- Costi di chiusura: 2-5% del prezzo di acquisto.
- Trasloco, riparazioni iniziali, nuovi elettrodomestici: budget 1-2% del prezzo nei primi sei mesi.
- Riserva di emergenza: i prestatori vogliono vedere 2-6 mesi di PITI in risparmi dopo la chiusura.
Domande frequenti
I prestatori ti approveranno fino al 43-50% di DTI back-end, ma ciò lascia poco spazio per riparazioni auto, viaggi o risparmi per la pensione. La regola del 28% front-end è un cuscinetto di sicurezza che la maggior parte dei pianificatori finanziari raccomanda.
Sì. Quando l’acconto è inferiore al 20%, il PMI è stimato tra lo 0.5-1% del prestito all’anno a seconda del tuo punteggio di credito, e aggiunto al PITI mensile.
Utilizza l’aliquota fiscale effettiva della tua area target — tipicamente 0.5-2.5% del valore tassato all’anno negli Stati Uniti. Il prestatore utilizza questo per l’escrow e aggiunge 1/12 della bolletta annuale al tuo pagamento mensile.
Solo se saranno sulla domanda di mutuo. I prestatori considerano il reddito e i debiti di ogni mutuatario sul contratto; escludere un coniuge tiene i loro debiti fuori dal DTI ma rimuove anche il loro reddito dal rapporto.
Strumenti correlati
Calcolatore del Reddito Netto
Stima il reddito netto dopo le tasse federali, statali e locali più le comuni detrazioni salariali.
Calcolatore di età
Calcola l'età esatta in anni, mesi e giorni a partire da una data di nascita, più giorni totali, ore e il conto alla rovescia per il prossimo compleanno.
Calcolatore BMI
Calcola l'indice di massa corporea in base all'altezza e al peso. Mostra la categoria OMS, l'intervallo di peso sano e le limitazioni del BMI.
Calcolatore BMR
Stima il tuo tasso metabolico basale — le calorie che bruci a riposo completo. Utilizza l'equazione di Mifflin-St Jeor, lo standard clinico attuale.
Calcolatore di Calorie
Stima il fabbisogno calorico giornaliero per il tuo obiettivo utilizzando il BMR di Mifflin-St Jeor e i fattori di attività. Include obiettivi di deficit e surplus.
Calcolatore CD
Calcola l'interesse e il saldo finale su un Certificato di Deposito. Gestisce la frequenza di capitalizzazione e le penali per prelievo anticipato.