Calcolatore Mutuo ARM
Un mutuo a tasso variabile (ARM) blocca un tasso basso per un periodo introduttivo — strutture tipiche 5/1, 7/1 o 10/1 — e poi viene rideterminato a un tasso legato al mercato ogni anno. Questo calcolatore mostra due numeri importanti: quanto paghi durante gli anni fissi e quanto pagheresti se il tasso salisse alla tua ipotesi di stress test al primo aggiustamento. La differenza tra i due è il rischio ARM in dollari.
Come modellare un ARM
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1
Inserisci l'importo del prestito e la durata
Di solito il capitale totale dopo il pagamento iniziale, ammortizzato su 30 anni.
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2
Imposta il tasso introduttivo e il periodo fisso
Il tasso promozionale (ad es. 5,5%) che si applica durante gli anni fissi (5, 7 o 10).
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3
Imposta un tasso aggiustato per stress test
Usa l'indice attuale più il margine, o il limite di vita — qualunque tu voglia vedere.
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4
Leggi entrambe le rate e il saldo alla rideterminazione
Il calcolatore ammortizza il periodo introduttivo, poi riammortizza il saldo rimanente al nuovo tasso sulla durata rimanente.
Lettura di un preventivo ARM
I prodotti ARM sono scritti come periodo-iniziale / frequenza-di-aggiustamento. Un ARM 5/1 è fisso per 5 anni e poi si aggiusta ogni 1 anno. Un ARM 7/6 è fisso per 7 anni e poi si aggiusta ogni 6 mesi (ora standard sotto gli indici SOFR).
| Prodotto | Anni fissi | Si aggiusta ogni | Uso tipico |
|---|---|---|---|
| 5/1 ARM | 5 | 1 anno | Acquirenti che pianificano di vendere o rifinanziare entro 5 anni |
| 7/1 ARM | 7 | 1 anno | Stesso, pista più lunga |
| 10/1 ARM | 10 | 1 anno | Lungo periodo introduttivo, sconto minore rispetto al fisso a 30 anni |
| 5/6 ARM | 5 | 6 mesi | Prestiti moderni indicizzati SOFR |
Limiti dei tassi
La maggior parte degli ARM ha una struttura di limiti scritta come iniziale/periodica/vita, ad es. 2/2/5. Ciò significa:
- Massimo aumento del 2% alla prima rideterminazione
- Massimo aumento del 2% a ciascuna rideterminazione successiva
- Massimo 5% rispetto al tasso iniziale, mai
Inserisci il limite di vita nel campo del tasso aggiustato per vedere il pagamento nel peggior caso.
La vera domanda
L’ARM è più economico di un prestito fisso solo nei mesi in cui lo detieni al tasso introduttivo. Se i tassi sono stabili o in calo quando termina il tuo periodo fisso, vinci. Se sono aumentati, lo shock del pagamento può essere brutale. Calcola sempre l’orizzonte di pareggio prima di firmare.
Domande frequenti
I nuovi ARM negli Stati Uniti sono indicizzati al SOFR medio a 30 giorni (Secured Overnight Financing Rate) pubblicato dalla Federal Reserve di New York. Gli ARM indicizzati LIBOR sono stati eliminati nel 2023.
Tasso rideterminato = indice + margine, soggetto ai limiti nel tuo contratto. Il margine è fisso per la durata del prestito (tipicamente dal 2,25% al 3,00%); l’indice si muove con il mercato.
Sì — dopo ogni aggiustamento il saldo rimanente viene distribuito sulla durata rimanente al nuovo tasso, quindi i pagamenti cambiano ma il prestito continua a essere rimborsato secondo il programma.
Quando lo sconto sul tasso introduttivo moltiplicato per i mesi in cui effettivamente terrà il prestito supera il costo di eventuali aumenti dei tassi successivi. Per un periodo di 5 anni con uno sconto dell’1%, un ARM vince quasi sempre.
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