Calcolatore rata HELOC
Questa è un'istantanea a tasso costante di una HELOC statunitense semplificata: soli interessi durante il periodo di utilizzo, poi ammortamento completo. Non è un'offerta, una decisione del finanziatore o una consulenza finanziaria, legale o fiscale.
Usa l'importo dovuto oggi, non il limite totale. Inserisci da 0,01 a 1.000.000.000 in un'unica unità monetaria coerente.
Una HELOC è una linea di credito garantita dal valore della casa e funziona in due fasi: prima un periodo di prelievo con pagamenti spesso limitati agli interessi, poi un rimborso ammortizzato del saldo. Inserisci saldo utilizzato, APR e anni residui di ciascuna fase per vedere la rata attuale e il possibile aumento quando inizia il rimborso.
Come stimare la rata HELOC
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1
Inserisci il saldo utilizzato
Usa l'ultimo estratto: la rata dipende dall'importo dovuto, non dal limite totale della linea.
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2
Inserisci il tasso attuale
Usa il tasso contrattuale dell'ultimo estratto. Cambialo e ricalcola per confrontare un altro scenario.
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3
Imposta durata di prelievo e rimborso
Una struttura comune è 10 anni di prelievo e 20 di rimborso, ma esistono anche 5+15 o 10+15.
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4
Confronta le due fasi
Vedi la rata attuale di soli interessi e la rata ammortizzata che parte alla conversione.
La struttura di pagamento in due fasi
Il calcolo di una HELOC è semplice quando separi le due fasi.
Pagamento dei soli interessi (fase di prelievo)
Rata mensile = Saldo × APR / 12
Un saldo di 40.000 € all’8,25% APR dà: 40.000 × 0,0825 / 12 = 275,00 €.
Questa rata non riduce il capitale. Se versi solo il minimo, alla fine del periodo di prelievo dovrai ancora 40.000 €.
Rata ammortizzata (fase di rimborso)
Formula standard di ammortamento:
P = B × r / (1 − (1 + r)^−n)
dove B è il saldo alla conversione, r è il tasso mensile (APR / 12) e n è il numero di rate mensili nel periodo di rimborso.
Lo stesso saldo di 40.000 € all’8,25% su 20 anni:
P = 40.000 × 0,006875 / (1 − 1,006875^−240) ≈ 340,83 € al mese
Il salto da 275 € a 340 € sembra contenuto, ma con tassi o saldo più alti può pesare molto sul bilancio familiare.
Esempi di salto rata
| Saldo | APR | Prelievo (solo interessi) | Rimborso (20 anni) | Aumento |
|---|---|---|---|---|
| 25.000 € | 7,5% | 156 € | 201 € | +45 € |
| 50.000 € | 7,5% | 313 € | 403 € | +90 € |
| 100.000 € | 8,5% | 708 € | 868 € | +160 € |
| 150.000 € | 9,5% | 1.188 € | 1.398 € | +211 € |
Prepararsi all’aumento
- Rimborsa capitale volontariamente durante il periodo di prelievo; anche 200 € al mese riducono il saldo da convertire.
- Valuta un rifinanziamento a tasso fisso prima della fase di rimborso se i tassi sono saliti.
- Tieni un cuscinetto di liquidità pari a 3-6 mesi della rata ammortizzata prevista.
Domande frequenti
Molte HELOC hanno un tasso variabile. Il calcolatore mantiene fisso il tasso inserito per un singolo scenario; modificalo manualmente per confrontare altri valori plausibili.
Dipende dal contratto. Verifica come vengono imputati i rimborsi anticipati e se la chiusura completa prima del termine comporta commissioni.
Sì. Ogni prelievo aggiuntivo aumenta il saldo e quindi la successiva rata di interessi. Alcuni contratti usano il saldo medio, altri il saldo di fine mese; controlla le informative del finanziatore.
Le condizioni variano. Alcuni contratti ammortizzano il saldo residuo, altri possono richiedere un pagamento finale. Usa la durata e la regola di pagamento del tuo contratto.
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