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Calcolatore HELOC

Passaggio 1 / 4 Stima HELOC
Questa è una stima lorda della capacità della linea, non una perizia, approvazione, offerta di prestito, preventivo della rata, parere fiscale o promessa di credito disponibile. I finanziatori possono applicare limiti inferiori, importi minimi, commissioni, controlli del credito e regole sull'immobile.

Valore dell'immobile

Usa un valore di mercato attuale realistico, non il prezzo di acquisto originale. Il finanziatore può richiedere una propria perizia.

Avanti: debito garantito

Una HELOC è una linea di credito revolving garantita dalla casa, diffusa soprattutto negli Stati Uniti. Inserisci un valore realistico dell’immobile, l’importo di estinzione del primo mutuo, ogni altro debito già garantito dalla casa e un CLTV di pianificazione. Il risultato è capacità lorda prima di perizia, costi, verifica di credito e reddito e regole del finanziatore, non un’approvazione o un’offerta.

Come stimare il margine HELOC

  1. 1

    Inserisci il valore attuale della casa

    Usa una perizia recente, una valutazione di un agente immobiliare o una stima di mercato, non il prezzo di acquisto originario.

  2. 2

    Aggiungi tutti i saldi garantiti esistenti

    Somma l’estinzione del primo mutuo, ogni prestito sulla casa, il saldo di una HELOC esistente e gli altri vincoli garantiti dall’immobile.

  3. 3

    Imposta il limite CLTV del finanziatore

    Usa il limite specifico del finanziatore, se disponibile. L’80%, l’85% e il 90% sono scenari di pianificazione, non criteri universali di approvazione.

  4. 4

    Controlla gli scenari di linea disponibile

    Il calcolatore mostra la capacità lorda stimata e alcuni prelievi di esempio da confrontare con l’informativa del finanziatore; non quota rate, tassi o costi.

Come funziona il margine HELOC con i numeri

Una HELOC è una linea di credito revolving, non un prestito erogato in un’unica soluzione. Hai un plafond approvato (l’“importo della linea”) e durante il periodo di utilizzo puoi prelevare, rimborsare e prelevare di nuovo.

Formula dell’importo della linea

Capacità lorda stimata = (valore della casa × CLTV di pianificazione) − estinzione del primo mutuo − altri vincoli garantiti

Esempio: una casa da 500.000 dollari, con un primo mutuo di 280.000 dollari, altri debiti garantiti per 20.000 dollari e un CLTV di pianificazione dell’85%:

Linea massima = (500.000 × 0,85) − 300.000 = 425.000 − 300.000 = 125.000 dollari

Quei 125.000 dollari sono il margine stimato prima di commissioni, variazioni di perizia, condizioni di credito o regole di importo minimo e massimo della linea.

Periodo di utilizzo e periodo di rimborso

Fase Durata tipica Cosa succede di solito
Utilizzo 5-10 anni Puoi prelevare fino al plafond e spesso paghi solo gli interessi sul saldo usato
Rimborso 10-20 anni I nuovi prelievi terminano e il saldo usato viene rimborsato con capitale e interessi

Durante il periodo di utilizzo, un TAEG del 7,5% su un saldo di 50.000 dollari equivale a 50.000 × 0,075 / 12 = 312,50 dollari al mese se il piano è a soli interessi. All’avvio del rimborso, gli stessi 50.000 dollari su 20 anni al 7,5% diventano circa 402,78 dollari al mese.

Esposizione al tasso variabile

La maggior parte delle HELOC usa un tasso variabile composto da un indice, spesso il prime rate statunitense, più un margine del finanziatore. Se l’indice sale di 100 punti base, il pagamento di soli interessi aumenta in proporzione. Metti alla prova il budget con un tasso più alto, non solo con l’offerta di oggi.

Costi e rischi da controllare

  • Commissione di chiusura anticipata: 1-2% della linea se la chiudi nei primi anni.
  • Canone annuo: spesso 50-100 dollari l’anno durante il periodo di utilizzo.
  • Prelievo minimo: alcuni finanziatori richiedono un prelievo iniziale pari al 50-75% della linea.
  • Pagamento balloon: alcuni vecchi piani chiudono il periodo di utilizzo con l’intero saldo in scadenza invece di passare a un rimborso ammortizzato; leggi bene le informative.

Domande frequenti

Durante il periodo di utilizzo paghi interessi solo sul denaro effettivamente prelevato, non sull’intera linea approvata. Una linea da 100.000 dollari con un prelievo di 10.000 dollari applica interessi solo su quei 10.000 dollari. Quando inizia il rimborso, il saldo prelevato viene ammortizzato e la rata può aumentare molto.

LTV confronta un singolo prestito con il valore della casa. CLTV somma tutti i vincoli, primo mutuo, HELOC ed eventuale secondo mutuo, rispetto al valore. Se il finanziatore fissa il CLTV all’85%, finanzierà una HELOC solo fino al punto in cui il debito garantito totale raggiunge quel limite.

Secondo le indicazioni attuali dell’IRS per i contribuenti statunitensi, gli interessi su un prestito o una linea basata sull’equity della casa possono essere deducibili solo se i fondi servono ad acquistare, costruire o migliorare in modo sostanziale l’abitazione che garantisce il prestito, nei limiti del debito ipotecario e di altre regole. Il trattamento fiscale varia per paese e situazione: consulta un professionista qualificato.

Trasformi debiti non garantiti, come carte di credito, in debiti garantiti dalla casa. Se salti i pagamenti, il finanziatore può escutere la garanzia. Il tasso più basso dipende da quella garanzia: usa una HELOC per consolidare debiti solo se il costo totale scende e hai un piano di rimborso realistico.

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