Calcolatore HELOC
Use your estimated market value, not the original purchase price.
Una linea di credito su equità immobiliare ti consente di prendere in prestito contro l’equità della tua proprietà fino a un tetto stabilito da un rapporto prestito-valore combinato. Inserisci il valore della tua casa, il saldo del tuo primo mutuo, il tuo profilo creditizio e il limite CLTV del prestatore, e il calcolatore restituisce l’importo della linea, il pagamento mensile solo interessi durante il periodo di prelievo e il pagamento ammortizzato che affronterai una volta iniziato il rimborso.
Come stimare un HELOC
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1
Inserisci il valore della tua casa e il saldo del mutuo
Utilizza una valutazione recente o una stima in stile Zillow per il valore e il pagamento attuale dal tuo estratto conto del mutuo.
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2
Imposta il limite CLTV
La maggior parte dei prestatori fissa il limite del rapporto prestito-valore combinato all'80-90%. Il calcolatore utilizza il limite per trovare il massimo che puoi prendere in prestito.
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3
Scegli i termini di prelievo e rimborso
I tipici HELOC hanno un periodo di prelievo di 10 anni e un periodo di rimborso di 10-20 anni, con tasso variabile.
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4
Rivedi gli scenari di pagamento
Visualizza i pagamenti solo interessi durante la fase di prelievo e i pagamenti completamente ammortizzati durante il rimborso.
Come funziona un HELOC in numeri
Un HELOC è una linea di credito revolving, non un prestito a somma forfettaria. Hai un tetto (l’“importo della linea”) e puoi prendere in prestito, rimborsare e prendere in prestito di nuovo durante il periodo di prelievo.
Calcolo dell’importo della linea
Importo massimo = (Valore della casa × Limite CLTV) − Saldo attuale del mutuo
Esempio: una casa del valore di $500,000 con un mutuo di $300,000 a un limite CLTV dell’85%:
Importo massimo = (500,000 × 0.85) − 300,000 = 425,000 − 300,000 = $125,000
Fasi di prelievo e rimborso
| Fase | Lunghezza tipica | Tipo di pagamento |
|---|---|---|
| Prelievo | 5-10 anni | Solo interessi sul saldo attuale |
| Rimborso | 10-20 anni | Capitale + interessi, completamente ammortizzante |
Durante la fase di prelievo, un APR del 7.5% su un saldo di $50,000 significa 50,000 × 0.075 / 12 = $312.50 al mese. Quando inizia il rimborso, gli stessi $50,000 su 20 anni al 7.5% salgono a circa $402.78 al mese.
Esposizione al tasso variabile
La maggior parte degli HELOC segue il tasso di interesse primario degli Stati Uniti più un margine (il primario + 1% è tipico per un buon credito). Se il primario aumenta di 100 punti base, il tuo pagamento solo interessi aumenta proporzionalmente. Metti alla prova il tuo budget contro il primario + 3%.
Spese e trappole da tenere d’occhio
- Commissione di chiusura anticipata: 1-2% dell’importo della linea se la chiudi entro 3 anni.
- Commissione annuale: $50-$100 all’anno durante il periodo di prelievo.
- Prelievo minimo: alcuni prestatori richiedono un prelievo iniziale del 50-75% della linea.
- Pagamento a pallone: i vecchi HELOC terminano il prelievo con un saldo totale dovuto invece di convertirsi in ammortamento — leggi la divulgazione.
Domande frequenti
Durante il periodo di prelievo devi solo interessi sui soldi che hai effettivamente preso in prestito, non sull’intera linea. Una linea di $100,000 con un prelievo di $10,000 addebita interessi solo sui $10,000. Una volta iniziato il rimborso, il saldo totale prelevato si ammortizza e il pagamento aumenta drasticamente.
LTV confronta un prestito con il valore della casa. CLTV aggiunge ogni vincolo — primo mutuo, HELOC, eventuale secondo mutuo — rispetto al valore. Un prestatore che fissa il CLTV all’85% finanzierà un HELOC solo fino al punto in cui il tuo debito totale raggiunge quel limite.
Secondo la legge attuale degli Stati Uniti, gli interessi HELOC sono deducibili solo se i fondi vengono utilizzati per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa che garantisce il prestito, e soggetti al limite del debito ipotecario combinato. Le regole variano a seconda della giurisdizione — consulta un professionista fiscale.
Converti il debito non garantito (carte di credito) in debito garantito (la tua casa). Se salti i pagamenti, il prestatore può pignorare. Gli HELOC sono più economici grazie a quella sicurezza, quindi il compromesso è reale — usali solo se sei sicuro che la consolidazione riduca il tuo costo totale e hai un piano per rimborsarlo.