Calcolatore del tasso di capitalizzazione (cap rate)
Il tasso di capitalizzazione, o cap rate, è il modo più rapido per valutare quanto reddito produce un investimento immobiliare rispetto al suo prezzo. Esprime il reddito operativo netto di un immobile come percentuale di quanto paghi per acquistarlo, rendendo direttamente confrontabili due operazioni molto diverse. Inserisci il prezzo d’acquisto, i ricavi lordi annui e le spese di gestione annue, e questo calcolatore ti restituisce all’istante il cap rate, il reddito operativo netto (NOI) e il NOI mensile. Un cap rate più alto di solito significa più reddito per ogni euro investito, ma può anche segnalare un rischio maggiore.
Come calcolare il cap rate
-
1
Inserisci il prezzo d'acquisto
Usa il prezzo che hai pagato o che prevedi di pagare per l'immobile. È il denominatore del cap rate, quindi usa una cifra realistica e onnicomprensiva per il risultato più attendibile.
-
2
Inserisci i ricavi lordi annui
Somma l'affitto e ogni altro ricavo che l'immobile genera in un anno intero a prezzi di mercato realistici, prima di dedurre qualsiasi costo.
-
3
Inserisci le spese annue
Somma i costi di gestione annui: amministrazione, assicurazione, manutenzione, imposte sull'immobile, utenze e un accantonamento per sfitto. Escludi le rate del mutuo: il cap rate ignora il finanziamento.
La formula
Il tasso di capitalizzazione si costruisce a partire da due numeri: il reddito operativo netto e il prezzo.
- Reddito operativo netto (NOI) = ricavi lordi annui − spese di gestione annue
- Cap rate = (NOI ÷ prezzo d’acquisto) × 100
È fondamentale che il NOI escluda le rate del mutuo, l’ammortamento e l’imposta sul reddito. Il cap rate misura l’immobile in sé, non il modo in cui lo finanzi, ed è proprio questo a renderlo utile per confrontare operazioni a parità di condizioni.
Un esempio svolto
Acquisti un piccolo appartamento in affitto a 250.000 €. Genera 25.000 € di affitto lordo all’anno e spendi 7.500 € l’anno in amministrazione, assicurazione, imposte, manutenzione e un accantonamento per sfitto.
NOI = 25.000 − 7.500 = 17.500 €.
Cap rate = (17.500 ÷ 250.000) × 100 = 7,00 %.
NOI mensile = 17.500 ÷ 12 = 1.458,33 €.
Così ogni euro di prezzo rende sette centesimi all’anno di reddito operativo, prima di qualsiasi finanziamento.
| Prezzo d’acquisto | Ricavi lordi | Spese | NOI | Cap rate |
|---|---|---|---|---|
| 180.000 € | 21.600 € | 6.300 € | 15.300 € | 8,50 % |
| 250.000 € | 25.000 € | 7.500 € | 17.500 € | 7,00 % |
| 420.000 € | 35.280 € | 11.760 € | 23.520 € | 5,60 % |
Errori da evitare
- Includere il mutuo. Il cap rate è senza leva finanziaria. Inserire le rate del prestito tra le spese sottostima il NOI e rompe la confrontabilità.
- Dimenticare lo sfitto. Un immobile è raramente occupato al 100%. Metti a budget un accantonamento per sfitto realistico tra le spese.
- Usare l’affitto richiesto e non quello di mercato. Ricavi ottimistici gonfiano il cap rate. Verifica gli affitti rispetto ad annunci comparabili.
- Inseguire il numero più alto. Un cap rate molto elevato può segnalare una posizione debole, manutenzione rinviata o un rischio maggiore, non un affare.
Domande frequenti
Dipende dal mercato e dal tipo di immobile. In molte zone un cap rate del 5–10% è tipico, con le posizioni prime a basso rischio nella fascia bassa e i mercati più rischiosi o più redditizi in quella alta. Confrontalo con immobili simili nella stessa zona anziché con un obiettivo universale.
No. Il cap rate è una misura senza leva finanziaria: il reddito operativo netto esclude le rate del mutuo, quindi riflette il rendimento dell’immobile a prescindere dal finanziamento. Per considerare un prestito, usa invece un calcolatore cash-on-cash o per immobili in affitto.
Sono strettamente collegati. Sia il rendimento netto da locazione sia il cap rate dividono il reddito al netto delle spese per il prezzo. Il cap rate è il termine standard nell’immobiliare commerciale e usa sempre il reddito operativo netto, mentre il rendimento da locazione viene spesso indicato sia lordo sia netto.
I costi di gestione annui: amministrazione dell’immobile, assicurazione, imposte sull’immobile, manutenzione, utenze a tuo carico e un accantonamento per sfitto. Non includere capitale o interessi del mutuo, ammortamento o interventi straordinari una tantum.
No. Ogni calcolo viene eseguito interamente nel tuo browser. Nulla di ciò che digiti viene inviato a un server o salvato da qualche parte.
Strumenti correlati
Calcolatore dell’ascendente
Stima il tuo ascendente con data e ora di nascita. Usa un semplice metodo a blocchi di due ore, non una carta natale completa.
Calcolatore di asfalto
Calcola quanto asfalto serve per un vialetto, un parcheggio o una strada. Inserisci lunghezza, larghezza e spessore per ottenere tonnellate, piedi quadrati, iarde cube e il costo totale.
Calcolatore di numerologia del nome
Calcola il numero del destino e il numero d’espressione dal tuo nome completo con la numerologia pitagorica, insieme a una lettura della personalità.
Calcolatore ABV
Inserisci densità iniziale (OG) e finale (FG) per calcolare ABV, ABW, attenuazione apparente e calorie per 355 ml.
Calcolatore delle dimensioni dell'acquario
Calcola il volume dell'acquario in litri e galloni dalle dimensioni del serbatoio, oltre al peso riempito e alla popolazione dei pesci utilizzando la regola dell'1 pollice per gallone.
Calcolatore di balaustrini
Inserisci la luce netta della ringhiera, la larghezza del balaustrino e lo spazio massimo consentito per ottenere il numero esatto di balaustrini necessari e la distanza uniforme tra ogni stecca, senza che alcuna apertura superi il limite di norma.